Het kopen van een nieuwbouwwoning is voor velen een droom die uitkomt. Je bent de allereerste bewoner, alles is gloednieuw, energiezuinig en volledig naar jouw smaak in te richten. Maar aan die droom hangt een prijskaartje dat verder gaat dan alleen de koopsom. Een van de grootste financiële uitdagingen bij het kopen van een huis dat nog gebouwd moet worden, zijn de dubbele lasten.
In dit artikel leggen we uit wat dubbele lasten bij nieuwbouw precies zijn, waarom ze ontstaan, en – belangrijker nog – hoe je ze beheersbaar houdt.
Wat zijn dubbele lasten bij nieuwbouw?
Wanneer je een bestaande woning koopt, verhuis je meestal rond het moment dat de overdracht bij de notaris plaatsvindt. Je stopt met het betalen voor je oude huis en begint met betalen voor je nieuwe huis. Bij nieuwbouw werkt dit anders.
Zodra je de koop- en aannemingsovereenkomst hebt getekend en de hypotheek passeert bij de notaris, begin je met betalen voor de grond en de eventueel al uitgevoerde bouwfasen. Ondertussen woon je waarschijnlijk nog in een huurwoning of in je huidige koopwoning, waarvoor de maandelijkse kosten gewoon doorlopen. De periode tussen het tekenen bij de notaris en de uiteindelijke sleuteloverdracht kan variëren van een jaar tot soms wel twee jaar. Gedurende die tijd betaal je dus voor twee woningen tegelijk: dit noemen we dubbele lasten.
Hoe zijn de kosten opgebouwd?
De financiering van een nieuwbouwwoning verloopt in termijnen. Je betaalt niet de volledige som in één keer, maar naarmate de bouw vordert. Dit proces ziet er meestal als volgt uit:
1. De grond en de start: Je betaalt de kosten voor de grond en de werkzaamheden die al zijn verricht.
2. Het bouwdepot: Het resterende bedrag van je hypotheek wordt in een bouwdepot gestort.
3. Betaling per fase: Telkens wanneer de aannemer een bepaalde fase heeft afgerond (bijvoorbeeld de fundering, de ruwbouw of het dak), stelt hij een factuur op. Deze wordt vanuit je bouwdepot betaald.
Renteverlies tijdens de bouw
Een cruciaal begrip hierbij is ‘renteverlies tijdens de bouw’. Over het bedrag dat je al uit het bouwdepot hebt opgenomen (voor de grond en de bouwtermijnen), betaal je hypotheekrente. Over het bedrag dat nog in het bouwdepot staat, ontvang je meestal een rentevergoeding die (vrijwel) gelijk is aan de hypotheekrente die je betaalt.
In het begin is het depot nog vol en vallen de netto lasten mee, omdat de ontvangen rente de te betalen rente grotendeels wegstreept. Maar naarmate de bouw vordert, raakt het depot leger. Je ontvangt minder rentevergoeding, terwijl je over een steeds groter bedrag hypotheekrente betaalt. Hierdoor stijgen je maandlasten naarmate de oplevering dichterbij komt.
Mogelijkheden om dubbele lasten te financieren
Niet iedereen heeft de financiële ruimte om maandelijks honderden of zelfs duizenden euro’s extra te betalen. Gelukkig zijn er verschillende manieren om hiermee om te gaan:
1. Eigen geld gebruiken
De meest voordelige manier is om de dubbele lasten te betalen van je eigen spaargeld. Je betaalt dan geen extra rente over een lening en je houdt je hypotheekschuld zo laag mogelijk. Het nadeel is natuurlijk dat je dit geld niet meer kunt gebruiken voor de inrichting, de tuin of een nieuwe keuken.
2. Renteverlies meefinancieren in de hypotheek
Veel banken bieden de mogelijkheid om het verwachte renteverlies tijdens de bouw mee te financieren in de hypotheek. Je leent dan eigenlijk een extra bedrag bovenop de koopsom om de maandlasten tijdens de bouwperiode te dekken.
* Voordeel: Je merkt maandelijks niets van de dubbele lasten; de bank haalt de rente uit het meegefinancierde deel.
* Nadeel: Je totale hypotheekschuld wordt hoger, waardoor je over de gehele looptijd meer rente betaalt. Daarnaast is de rente over dit meegefinancierde deel niet fiscaal aftrekbaar.
3. De overbruggingshypotheek
Heb je momenteel een koopwoning met overwaarde? Dan kun je een overbruggingshypotheek afsluiten. Hiermee ‘voorschiet’ de bank de overwaarde van je huidige woning, zodat je dit kunt gebruiken voor de aankoop van de nieuwbouw. Let wel op: een overbruggingshypotheek brengt ook weer eigen rentekosten met zich mee, wat de dubbele lasten tijdelijk kan verhogen.
Fiscale aspecten: Wat is aftrekbaar?
Een lichtpuntje bij dubbele lasten is de fiscus. De hypotheekrente die je betaalt voor je woning in aanbouw is namelijk aftrekbaar in Box 1, mits de woning je toekomstige hoofdverblijf wordt. Dit geldt voor een periode van maximaal het lopende jaar plus de drie volgende jaren.
Ook andere kosten die je maakt voor het afsluiten van de hypotheek, zoals de notariskosten voor de hypotheekakte, de taxatiekosten (indien nodig) en de bemiddelingskosten van je hypotheekadviseur, zijn eenmalig aftrekbaar. Dit zorgt voor een welkome teruggave van de Belastingdienst, wat de pijn van de dubbele lasten iets kan verzachten.
Tips om de periode van dubbele lasten te overbruggen
1. Maak een realistische begroting: Zet op een rij wat je huidige lasten zijn en hoe de lasten van de nieuwbouw zich gedurende de maanden zullen ontwikkelen. Houd rekening met vertragingen in de bouw; dit komt helaas vaak voor.
2. Vraag een voorlopige aanslag aan: Wacht niet tot de jaarlijkse belastingaangifte om je hypotheekrenteaftrek terug te krijgen. Door een voorlopige aanslag in te vullen, krijg je maandelijks al een bedrag teruggestort van de Belastingdienst.
3. Scherp je huidige uitgaven aan: Kun je tijdelijk besparen op abonnementen, vakanties of luxe uitgaven? Elke euro die je overhoudt, helpt om de bouwperiode makkelijker door te komen.
4. Verkoop je huidige woning op tijd (of juist niet): Dit is een lastige afweging. Als je je huis snel verkoopt en tijdelijk gaat huren of bij familie intrekt, bespaar je op de hoge lasten van je oude hypotheek. Echter, je moet dan wel twee keer verhuizen.
5. Onderhandel over de opschortende voorwaarden: Soms kun je afspraken maken over wanneer de betalingstermijnen precies vervallen, hoewel dit bij grote projectontwikkelaars vaak lastig is.
Conclusie
Dubbele lasten bij nieuwbouw zijn onvermijdelijk, maar met de juiste voorbereiding hoeven ze geen financiële nachtmerrie te worden. Of je nu kiest voor het inzetten van eigen middelen, het meefinancieren van de rente of het slim gebruikmaken van belastingvoordelen: zorg dat je vooraf weet waar je aan toe bent.
Schakel altijd een onafhankelijk hypotheekadviseur in die gespecialiseerd is in nieuwbouw. Zij kunnen een nauwkeurige berekening maken van het renteverlies en samen met jou kijken welke financieringsvorm het beste past bij jouw persoonlijke situatie. Zo kun jij je focussen op wat echt belangrijk is: het uitkiezen van die prachtige vloer en de droomkeuken voor je nieuwe thuis.