Huren in de randstad bijna 2x zo duur als daar buiten

De krapte op de Nederlandse woningmarkt speelt ook de vrije huursector parten. Achterblijvende nieuwbouw en daardoor een relatief beperkt aanbod zorgden het afgelopen halfjaar voor een prijsstijging van 3% per m2. Deze stijging geldt voor huurappartementen in het geliberaliseerde segment (boven 710,68 euro per maand) en als er een verhuizing plaatsvindt. Deze stijging vlakt af, wat aangeeft dat het plafond wat huurders kunnen en willen betalen in zicht lijkt. Woonhuizen in de vrije huursector laten bij mutatie een stijging zien van 3,6% per m². Dit maken Vastgoedmanagement Nederland (VGM NL) en de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM vandaag bekend. De cijfers hebben betrekking op ruim de helft van alle transacties binnen de vrije huursector in ons land over de 1ste helft van 2018.


Er is, ondanks de langzaam op stoom komende nieuwbouw, nog steeds een groot tekort aan huurwoningen in het middensegment. Meer bouwen en vooral meer bouwen op maat voor de diverse doelgroepen is essentieel volgens de voorzitters Eric Verwey (VGM NL) en Ger Jaarsma (NVM).


Representatief beeld van transacties huurwoningen in vrije sector

In het 1ste halfjaar van 2018 waren NVM-makelaars en VGM NL-vastgoedmanagers betrokken bij in totaal 23.918 huurtransacties. Van deze transacties lagen er 19.692 boven de liberalisatiegrens van 710,68 euro. Het gaat hier grotendeels over zogenoemde ‘kale’ huurwoningen. Het aandeel gestoffeerde en gemeubileerde woningen is beperkt.

De huurprijzen per m² voor vrije sectorwoningen die opnieuw werden verhuurd, zijn in de 1ste helft van 2018 met circa 3,6% gestegen vergeleken met een jaar eerder. De gemiddelde m²-prijs van een huurwoning in de vrije sector steeg naar 10,98 euro. Gemiddeld betalen mensen voor een huurwoning boven de liberalisatiegrens in Nederland 1.031 euro per maand. De afgelopen jaren heeft de gemiddelde huurprijs per m² een duidelijke stijging laten zien. Die laat nu voor het eerst een afvlakking zien. Volgens VGM NL en NVM wijst dit erop dat huurprijzen niet ongelimiteerd kunnen blijven stijgen.

Gestoffeerd en gemeubileerd

De m²-huurprijzen voor woningen die gestoffeerd worden verhuurd, bedragen gemiddeld 15,55 euro. De gemiddelde huurprijzen per m² stegen met 2,9% ten opzichte van vorig jaar. De gemiddelde m²-huurprijs voor gemeubileerde woningen is met 19,55 euro het hoogst. Voor dit segment stegen de prijzen gemiddeld met 4,1%.

Gemiddelde grootte huurwoningen daalt

De afgelopen jaren steeg de m²-prijs van appartementen meer dan die van grondgebonden woningen. Vanaf de 2de helft van 2017 gaat de huurprijsontwikkeling van grondgebonden woningen en appartementen weer redelijk gelijk op. De sterkere huurprijsgroei bij appartementen van voor 2017 lijkt vooral een oorzaak te hebben in het aandeel kleinere appartementen in de centra van de grote steden. Door de beperkte ruimte in deze steden is de gemiddelde grootte van de appartementen gedaald en vanwege de steeds hogere huurprijzen heeft dit zijn effect gehad op de grotere stijging van de gemiddelde m²-prijs bij appartementen. Nog steeds ligt de m²-prijs bij appartementen hoger dan die bij de grondgebonden woningen. In de 1ste helft van dit jaar lag de gemiddelde m²-prijs voor grondgebonden woningen op 8,75 euro en voor appartementen op 12,39 euro.

Lag de gemiddelde woninggrootte van alle huurtransacties in 2014 nog op circa 108 m², nu is dat gedaald naar ongeveer 99 m². De daling van het gemiddelde oppervlak was het grootst bij appartementen, constateren beide brancheverenigingen. Deze trend van kleinere woningen zien Verwey en Jaarsma ook terug in de nieuwbouw, waar steeds meer compacte woningen worden aangeboden om ze betaalbaar te houden.

Grote regionale verschillen ook op huurmarkt zichtbaar

Ook de vrije sectorhuurmarkt heeft per regio een eigen dynamiek. In krappe regio’s liggen de prijzen aanzienlijk hoger dan op andere plekken. Zo betaal je de hoogste gemiddelde huurprijs in Noord-Holland: 15,53 euro per m². In Friesland, Drenthe, Flevoland en Limburg betalen huurders aanzienlijk minder per m² dan in de andere provincies. In Friesland ligt de gemiddelde m²-prijs het laagst. Daar betaal je gemiddeld 8,31 euro per m² voor een huurwoning. Uit de regionale verdeling van de huurprijzen blijkt dat er een duidelijk verschil is tussen de Randstad en de rest van Nederland, merken NVM en VGM NL. Opvallend is dat de provincie Groningen een relatief hoge gemiddelde m²-prijs kent (10,38 euro per m²). Dit komt vooral door de stad Groningen.

De hogere m²-prijs in Noord-Holland wordt voor een groot deel bepaald door Amsterdam. Maar ook als Amsterdam niet in de cijfers wordt betrokken, is de gemiddelde m²-prijs in Noord-Holland nog steeds het hoogst (12,36 euro per m2).

De vrije huurmarkt in de grote steden

De overspannen woningmarkt in Amsterdam heeft ook zijn weerslag op de vrije huursector. Daar waar voorheen groeipercentages van 9 tot bijna 15% in een half jaar genoteerd werden, zien NVM en VGM NL in de eerste helft van 2018 dat de groei uitkomt op 3%. Mogelijk zit er een grens aan wat huurders kunnen en willen betalen, met name in het centrum. Hierdoor zie je dat huurders naar andere, goedkopere wijken of naar de nieuwe buurten van de hoofdstad trekken. Een goede bereikbaarheid lijkt een rol te spelen in de keuze van de locatie.

In tegenstelling tot Amsterdam stegen de huurprijzen per m² in Rotterdam de afgelopen periode juist wel harder. Ondanks deze relatief grotere stijging – in de 1ste helft van dit jaar maar liefst 15% – liggen de huurprijzen nog steeds relatief laag in Rotterdam.

Ook in Den Haag stegen de m²-prijzen voor geliberaliseerde huurwoningen zeer sterk: 14,7%. De perioden daarvoor was dat nog ‘slechts’ 3 tot 5%.

Na een daling in de 2de helft van 2017 stijgen de prijzen in de stad Groningen weer, met 2,8%. Het aandeel nieuwbouw bij de huurtransacties in de 1ste helft van 2018 blijft beperkt in Groningen. In andere steden is dit hoger

Eindhoven laat na een grote prijsstijging van bijna 11% in de 2de helft van 2017 de afgelopen periode juist een afvlakking zien. De m²-prijzen voor vrije sector huurwoningen stegen de 1ste helft van 2018 met 2,8%.

In de stad Utrecht fluctueerden de prijsstijgingen van vrije huurwoningen sinds 2016 nogal. Nieuwbouwprojecten die op de markt komen, kunnen daar debet aan zijn. Inmiddels laat Utrecht een wat stabieler beeld zien. Vanaf de 2de helft 2017 is de prijs geleidelijk aan het stijgen van 11 naar 11,40 euro in de 1ste helft van 2018.

Altijd op de hoogte? Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief of like ons op Facebook

Gerelateerde artikelen