Wie vandaag de dag een huis wil kopen of zijn hypotheek wil oversluiten, wordt geconfronteerd met een totaal ander landschap dan enkele jaren geleden. De tijd van historisch lage rentes van rond de 1% lijkt definitief achter ons te liggen. Maar wat betekent dit voor de toekomst? In dit artikel duiken we diep in de prognose van de hypotheekrente voor de komende 10 jaar. We kijken naar de economische drijfveren, de rol van de Europese Centrale Bank (ECB) en de verschillende scenario’s waar huizenkopers rekening mee moeten houden.
De huidige status van de hypotheekmarkt
Om vooruit te kunnen kijken, moeten we weten waar we staan. Na een explosieve stijging in 2022 en 2023 is de hypotheekrente in 2024 in een rustiger vaarwater gekomen. De rente voor een 10-jaars vaste periode schommelt momenteel tussen de 3,5% en 4,5%, afhankelijk van de verhouding tussen de lening en de woningwaarde (LTV) en of er gebruik wordt gemaakt van Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
De grote vraag is: is dit het ‘nieuwe normaal’, of staan we aan de vooravond van een nieuwe daling of juist verdere stijging?
Factoren die de hypotheekrente de komende 10 jaar bepalen
De hypotheekrente wordt niet willekeurig vastgesteld door banken. Er ligt een complex samenspel van factoren aan ten grondslag die de komende tien jaar de koers zullen bepalen.
1. Het beleid van de Europese Centrale Bank (ECB)
De ECB heeft als hoofddoel prijsstabiliteit, wat zij vertalen naar een inflatie van ongeveer 2%. Om de hoge inflatie van de afgelopen jaren te beteugelen, heeft de ECB de beleidsrente fors verhoogd. Wanneer de ECB de rente verhoogt, wordt het voor banken duurder om geld te lenen, wat zij doorberekenen aan de consument. Voor de komende 10 jaar is de grote vraag hoe succesvol de ECB zal zijn in het laag houden van de inflatie zonder de economie in een diepe recessie te storten.
2. Kapitaalmarktrente
De hypotheekrente volgt vaak de bewegingen op de kapitaalmarkt, in het bijzonder de rente op 10-jarige staatsobligaties. Beleggers kijken naar de lange termijnverwachtingen van de economie. Als de markt verwacht dat de economie zal groeien en de inflatie hardnekkig blijft, stijgt de kapitaalmarktrente en daarmee de hypotheekrente.
3. Inflatieverwachtingen
Inflatie is de grootste vijand van een lage rente. Als het leven duurder wordt, eisen geldverstrekkers een hogere vergoeding voor het uitlenen van geld om de koopkracht van hun toekomstige inkomsten te beschermen. De komende 10 jaar spelen thema’s als de energietransitie, vergrijzing en deglobalisering een rol; factoren die structureel voor een hogere inflatie kunnen zorgen dan we in de periode 2010-2020 gewend waren.
4. Concurrentie tussen geldverstrekkers
Naast macro-economische factoren speelt ook de marktwerking in Nederland een rol. Naast de grootbanken (ING, Rabobank, ABN AMRO) zijn er veel pensioenfondsen en buitenlandse investeerders actief op de Nederlandse hypotheekmarkt. Veel concurrentie kan de marges drukken, wat gunstig is voor de consument.
Prognose: Drie scenario’s voor 2024 – 2034
Niemand heeft een glazen bol, maar op basis van economische modellen kunnen we drie scenario’s schetsen voor de hypotheekrente in de komende tien jaar.
Scenario A: Stabilisatie op het ‘Nieuwe Normaal’ (Meest waarschijnlijk)
In dit scenario slaagt de ECB erin de inflatie rond de 2% te stabiliseren. De economische groei is matig maar stabiel. De hypotheekrente voor 10 jaar vast zal in dit scenario waarschijnlijk blijven schommelen tussen de 3,5% en 5%. Dit wordt door economen gezien als een ‘gezond’ renteniveau dat historisch gezien heel normaal is, ook al voelt het hoog vergeleken met de uitzonderlijke jaren 2019-2021.
Scenario B: De terugkeer van de lage rente (Optimistisch)
Mocht de wereldeconomie te maken krijgen met een langdurige stagnatie of zelfs deflatie (bijvoorbeeld door technologische doorbraken in AI die de productiviteit enorm verhogen), dan zouden centrale banken de rente weer naar beneden kunnen brengen om de economie te stimuleren. In dat geval zou de hypotheekrente weer kunnen dalen richting de 2% à 2,5%. Een terugkeer naar 1% wordt echter door vrijwel geen enkele expert verwacht, omdat de periode van negatieve rentes achteraf als een economisch experiment wordt beschouwd dat men liever niet herhaalt.
Scenario C: Structureel hogere rente door instabiliteit (Pessimistisch)
Geopolitieke spanningen, handelsbelemmeringen en de enorme kosten van de klimaattransitie kunnen zorgen voor een aanhoudend hoge inflatie. Als overheden bovendien kampen met hoge schulden en beleggers meer risicopremie eisen, kan de hypotheekrente stijgen naar niveaus van 6% of hoger. We zagen dergelijke rentes voor het laatst aan het begin van deze eeuw.
Wat zeggen de experts?
Grote financiële instellingen zoals Rabobank en ING zijn voorzichtig in hun voorspellingen voor de zeer lange termijn. Voor de korte tot middellange termijn (1-3 jaar) verwachten de meeste analisten een lichte daling of stabilisatie, omdat de piek van de inflatie achter de rug lijkt. Voor de periode daarna (5-10 jaar) wijzen zij op de structurele veranderingen in de wereldeconomie (zoals de ‘groene inflatie’) die een terugkeer naar de bodemrentes van weleer onwaarschijnlijk maken.
Advies: Hoe kies je nu je rentevastperiode?
Met de huidige prognose voor de komende 10 jaar in het achterhoofd, staan veel huizenkopers voor een dilemma: nu vastzetten of wachten?
* 10 jaar vast: Dit is momenteel de meest populaire keuze. Het biedt een goede balans tussen een relatief lage rente en zekerheid voor een aanzienlijke periode. Als je verwacht dat de rente de komende jaren stabiel blijft, is dit een veilige keuze.
* 20 of 30 jaar vast: Kies je voor maximale zekerheid? De premie voor 20 of 30 jaar vast is momenteel niet extreem veel hoger dan voor 10 jaar. Als je van plan bent lang in je woning te blijven wonen en je geen zorgen wilt maken over toekomstige rentestijgingen, geeft dit veel rust.
* Variabele rente: Dit is momenteel risicovol. Hoewel de variabele rente kan dalen als de ECB de beleidsrente verlaagt, biedt het geen bescherming tegen onverwachte inflatieschokken.
De invloed van verduurzaming op je rente
Een factor die de komende 10 jaar steeds belangrijker wordt, is het energielabel van je woning. Veel geldverstrekkers geven inmiddels een ‘duurzaamheidskorting’ op de hypotheekrente voor woningen met een A of B label. In de toekomst zal de prognose voor jouw persoonlijke hypotheekrente dus niet alleen afhangen van de markt, maar ook van hoe groen je huis is. Investeren in isolatie en zonnepanelen verlaagt dus niet alleen je energierekening, maar mogelijk ook je rentelast.
Conclusie
De prognose voor de hypotheekrente de komende 10 jaar wijst op een periode van consolidatie. De extreme volatiliteit van de afgelopen jaren lijkt af te nemen, maar de tijd van ‘gratis geld’ komt niet meer terug. Een rentestand tussen de 3,5% en 5% voor de populaire 10-jaars rentevastperiode lijkt het meest realistische uitgangspunt voor je financiële planning.
Ga je een woning kopen of loopt je rentevastperiode binnenkort af? Kijk dan niet alleen naar de laagste rente van dit moment, maar weeg je persoonlijke risicobereidheid af tegen de langetermijnverwachtingen. Zekerheid heeft een prijs, maar rustig kunnen slapen terwijl de markt om je heen beweegt, is voor veel mensen onbetaalbaar.
Disclaimer: Dit artikel bevat een algemene prognose gebaseerd op huidige marktinzichten en is geen financieel advies. De renteontwikkeling is afhankelijk van onvoorziene economische omstandigheden.