Het verkopen van een woning is een spannende stap. In de huidige krappe woningmarkt met stijgende huizenprijzen lijkt een restschuld voor velen een probleem uit het verleden. Toch zijn er nog steeds situaties waarin de verkoopopbrengst van een huis lager is dan de openstaande hypotheekschuld. Of je nu te maken hebt met een daling in de lokale markt, een gedwongen verkoop of een woning die simpelweg ‘onder water’ staat: een restschuld kan je toekomstplannen flink in de weg zitten.
In dit artikel bespreken we uitgebreid hoe je een restschuld op je woning kunt financieren, welke opties er zijn en waar je fiscaal gezien rekening mee moet houden.
Wat is een restschuld precies?
Er is sprake van een restschuld wanneer je jouw woning verkoopt voor een bedrag dat lager is dan de resterende hypotheekschuld bij de bank.
Voorbeeld: Je hebt een hypotheek van € 350.000. Je verkoopt de woning voor € 330.000. Na de verkoop blijf je zitten met een restschuld van € 20.000.
Deze schuld verdwijnt niet zomaar. Je bent verplicht om dit bedrag aan de bank terug te betalen op het moment dat de woning bij de notaris wordt overgedragen. Heb je dit geld niet direct op de plank liggen? Dan moet je op zoek naar een financiering.
Mogelijkheden voor het financieren van een restschuld
Er zijn verschillende manieren om een restschuld op te vangen. Welke optie voor jou het beste is, hangt af van je persoonlijke situatie, je inkomen en of je een nieuwe woning gaat kopen.
1. Eigen middelen gebruiken
De meest voordelige manier om een restschuld af te lossen, is door gebruik te maken van eigen spaargeld. Hierdoor hoef je geen nieuwe lening af te sluiten en betaal je dus geen rente. Bovendien verlaagt het je maandlasten in de toekomst. Heb je beleggingen of een schenking gekregen? Ook dat zijn ideale middelen om de schuld direct te elimineren.
2. Meefinancieren in de nieuwe hypotheek
Als je van de ene koopwoning naar de volgende gaat, bieden sommige geldverstrekkers de mogelijkheid om de restschuld mee te nemen naar de nieuwe hypotheek.
* LTV-ratio: Normaal gesproken mag je maximaal 100% van de waarde van je nieuwe woning lenen. Echter, voor het meefinancieren van een restschuld maken banken soms een uitzondering, waarbij je bijvoorbeeld tot 115% van de marktwaarde van de nieuwe woning mag lenen.
* Toetsing: De bank kijkt streng naar je inkomen. Omdat je totale schuld hoger wordt, moeten je inkomsten toereikend zijn om de hogere maandlasten te dragen.
3. Een persoonlijke lening afsluiten
Koop je geen nieuwe woning, maar ga je bijvoorbeeld huren? Dan kun je de restschuld financieren met een consumptief krediet, zoals een persoonlijke lening.
* Vaste rente en looptijd: Je leent het bedrag van de restschuld en betaalt dit in een vast aantal maanden terug tegen een vaste rente.
* Hogere rente: Houd er rekening mee dat de rente op een persoonlijke lening doorgaans aanzienlijk hoger ligt dan de hypotheekrente.
4. Restschuld en de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Heb je een hypotheek met NHG? Dan heb je mogelijk een vangnet. Als je je woning moet verkopen met verlies door omstandigheden buiten jouw schuld om (zoals echtscheiding, arbeidsongeschiktheid of werkloosheid), kan de NHG de restschuld onder bepaalde voorwaarden kwijtschelden.
Als kwijtschelding niet mogelijk is, kan NHG soms helpen bij het financieren van de restschuld binnen de nieuwe hypotheek, mits dit binnen de NHG-kostengrens valt.
Fiscale aspecten: Is de rente aftrekbaar?
Een cruciaal punt bij het financieren van een restschuld is de fiscale behandeling. Hier is de wetgeving de afgelopen jaren flink veranderd.
Belangrijk om te weten:
Sinds 1 januari 2018 is de rente op een nieuwe lening voor een restschuld niet meer aftrekbaar van de belasting. Dit betekent dat de kosten voor het financieren van een restschuld netto hoger uitvallen dan vroeger. Alleen voor restschulden die zijn ontstaan tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017 geldt nog een overgangsregeling waarbij de rente gedurende 15 jaar aftrekbaar is. Voor nieuwe gevallen is de financiering van een restschuld dus een ‘box 3’ schuld (of simpelweg een netto uitgave zonder belastingvoordeel).
Stappenplan: Wat te doen bij een dreigende restschuld?
Wanneer je vermoedt dat de verkoop van je woning onvoldoende gaat opbrengen, is het belangrijk om proactief te handelen.
1. Vraag een taxatie of waardebepaling aan: Schakel een makelaar in om de reële verkoopwaarde van je huidige woning te bepalen.
2. Bereken de exacte schuld: Kijk in je hypotheekoverzicht wat de huidige restschuld is. Houd ook rekening met verkoopkosten (makelaar, notaris).
3. Ga in gesprek met je bank: Wacht niet tot de verkoop rond is. Bespreek voortijdig met je geldverstrekker wat de mogelijkheden zijn voor een overbrugging of meefinanciering.
4. Check je NHG-voorwaarden: Heb je NHG? Neem contact op met je adviseur om te zien of je in aanmerking komt voor hulp of kwijtschelding.
5. Vergelijk leningen: Als meefinancieren in de hypotheek niet lukt, vergelijk dan de rentes van diverse aanbieders voor een persoonlijke lening.
Restschuld voorkomen
Voorkomen is natuurlijk beter dan genezen. Je kunt een restschuld beperken door:
* Extra af te lossen: Gebruik jaarlijkse extra aflossingsruimte om de hoofdsom van je hypotheek te verlagen.
* Woningverbetering: Investeringen in verduurzaming (zoals zonnepanelen of isolatie) kunnen de waarde van je woning verhogen, waardoor de kans op een restschuld afneemt.
* Niet maximaal lenen: Door bij aankoop een buffer aan te houden en niet de volledige 100% (of meer via extra leningen) te lenen, bouw je direct een veiligheidsmarge in.
Conclusie
Het financieren van een restschuld op je woning is anno 2024 complexer geworden, vooral omdat de renteaftrek is komen te vervallen. Toch zijn er nog genoeg wegen die naar een oplossing leiden, of dat nu via je eigen spaargeld, een NHG-regeling of een nieuwe hypotheek is.
Het allerbelangrijkste is dat je tijdig deskundig advies inwint. Een onafhankelijk hypotheekadviseur kan precies berekenen wat de impact is op je maandlasten en welke geldverstrekker de meest gunstige voorwaarden biedt voor jouw specifieke situatie.
Wil je meer weten over jouw specifieke mogelijkheden? Neem contact op met een financieel adviseur om een plan op maat te maken voor jouw restschuld.