Terugblik hypotheekmarkt Q1 2016

De Hypotheekshop heeft weer haar terugblik op de hypotheekmarkt van het eerste kwartaal 2016 gepresenteerd. Zij zien met name een duidelijk signaal voor terugkerend vertrouwen. Daarnaast zien zij dat jonge doorstromers weer actiever worden op de hypotheekmarkt.


Groei door oversluitingen en 40-plussers

Het aantal aanvragen in het eerste kwartaal van dit jaar komt maar liefst 30% hoger uit dan in het eerste kwartaal van 2015. Daarmee zet het herstel van de woningmarkt door en lijken de crisisjaren achter ons te liggen. Vorige maand meldde het Hypotheken Data Netwerk (HDN) al dat de maanden januari en februari de beste in vijf jaar waren. In het eerste kwartaal van 2016 bedroeg het gemiddelde leenbedrag ruim € 166.000 met Nationale Hypotheek Garantie en € 260.000 zonder NHG. In het eerste kwartaal van 2015 was dat € 251.000.


Duidelijk signaal voor terugkerend vertrouwen

Op basis van deze cijfers concluderen wij dat het vertrouwen in de markt weer toegenomen is: meer mensen zijn opnieuw gaan kopen, terwijl de huidige woning nog in de verkoop staat. Dat hebben we sinds het ontstaan van de crisis niet meer gezien. De verklaring daarvoor zal ook deels liggen in een afname van het aantal huizen dat onder water staat.

Meer jonge doorstromers

Vanaf eind 2014 zijn niet alleen starters, maar ook doorstromers meer gaan kopen. Vanaf het eerste kwartaal van 2015 zien we ook dat een jongere groep doorstromers (30-35 jaar) op zoek gegaan is naar een andere woning. De grootste leeftijdsgroep bij nieuwe hypotheken blijft onveranderd: 25-39 jaar.

Toename groep 40-55 jaar

Wat het afgelopen kwartaal opvalt is dat bij nieuwe hypotheekaanvragen het aandeel van de groep 40-55 jaar en ouder is toegenomen. Doordat voor deze groep nog niet de fiscale eis geldt van direct aflossen, zien we daarom een groei van aflossingsvrij in de aanvragen. Daarnaast zien we een gemiddeld hogere overwaarde binnen deze groep. Er zijn meer hypotheken tot 65% van de woningwaarde. In vergelijking met het 4e kwartaal van 2015 is de gemiddelde hoofdsom zonder NHG in het eerste kwartaal 2016 gedaald met € 10.000.

Groei oversluitingen

Net als in 2015, zien we ook in het eerste kwartaal 2016 een toename van het aandeel oversluitingen. De lage rente is voor veel mensen aanleiding om naar de lopende hypotheek te laten kijken. Loopt de rentevaste periode niet binnenkort af, dan is rentemiddelen een optie, hoewel dit momenteel nog door een beperkte groep aanbieders wordt aangeboden. Dat maakt oversluiten vooralsnog de enige manier om al direct van de lage rente te kunnen profiteren.

Renteontwikkelingen: niet-NHG wordt belangrijker

De almaar dalende hypotheekrente blijft het nieuws bepalen. Kijken we naar de hoogte van de hypotheekrentedaling in het eerste kwartaal, dan valt een aantal zaken op.

Alle renteperiodes lager

Bij de NHG-tarieven lieten de middellange rentes voor 5 en 10 jaar vast de grootste daling zien. Bij de niet-NHG rentes was de daling ongeveer gelijk voor 5, 10 en 20 jaar vast. De gemiddelde NHG variabele rente daalde met bijna 0,1%, hier was de daling bij niet-NHG wat groter. Op dit moment is de laagste 10-jaars rente (NHG) onder de 2% gezakt. De laagste 20 jaar vaste rente (NHG) is 2,4%.

Daling niet-NHG rentes groter dan bij NHG rentes

Over de hele linie zakten de rentes dus met 0,1% tot 0,25%. De daling van de gemiddelde (middel-) lange niet-NHG rentes is echter een stuk groter dan die van de NHG-rentes. Het grootste verschil is te zien bij het populaire 20-jaars tarief: daar daalde het niet-NHG tarief liefst 0,15% meer dan de gemiddelde NHG-rente.

Toegenomen belang niet-NHG segment; 20 jaar vast zonder NHG meest populair

Een verklaring hiervoor is wellicht het toegenomen belang voor aanbieders van het niet-NHG segment. Was in het eerste kwartaal van 2015 NHG nog goed voor 55% van alle aanvragen, in het afgelopen kwartaal is dit teruggelopen tot 43%. Deze grotere daling heeft er toe geleid dat ook bij niet-NHG hypotheken 20 jaar vast nu de meest gekozen renteperiode voor nieuwe hypotheken is, op de voet gevolgd door 10 jaar vast.

Met NHG minder lange rentevaste periodes

Voor NHG hypotheken was 20 jaar vast al de meest gekozen renteperiode, maar in het afgelopen kwartaal is dat veranderd. 10 jaar vast wordt meer gekozen en de lange rentes 20 en 30 jaar aanmerkelijk minder. Oorzaak hier lijkt de per 1 januari aangescherpte inkomentoetsing, die voor veel inkomens, uitzondering de tweeverdieners met een inkomen vanaf ongeveer € 40.000, tot een lagere leenbedrag heeft geleid. In de sinds 2007 gehanteerde methodiek geeft de gekozen renteperiode van 10 jaar vast vaak de hoogste leencapaciteit.

Hoge en oplopende marge op de hypotheekrente

We zien dat het verschil tussen de marktrente en de gemiddelde 10 jaar NHG hypotheekrente in het eerste kwartaal van dit jaar fors is toegenomen. De marge is met maar liefst 0,32% opgelopen.

In de jaren voor dat de crisis begon in 2008 schommelde de marge op hypotheekrente tussen de 0,5% en 0,8%. Momenteel bedraagt die 1,78%. Het rendement op de tienjarige staatslening daalde in totaal met 0,5%. De snelle daling van de marktrente in het eerste kwartaal van dit jaar is door de geldverstrekkers nog niet volledig doorgegeven aan de consument.

Nieuwe marktverdeling geldverstrekkers

In 2015 was een grote verschuiving te zien binnen de groep van geldverstrekkers. Het marktaandeel van verzekeraar, grootbanken en dochterbanken liep terug, terwijl de pensioenfondsen aandeel pakten. Ook kwamen zogenaamde regiepartijen als MUNT en Aegon op, die zowel binnenlandse als buitenlandse investeerders toegang geven tot de hypotheekmarkt.

Herstel grootbanken op middellange rentes

Dankzij de verbeterde rentepositie op de middellange rentes van ABN Amro en Florius, herstelden in het eerste kwartaal van 2016 de grootbanken en dochterbanken hun positie enigszins. Maar op de lange rentes scoren verzekeraars en pensioenfondsen beter. Hiermee is het onderscheid tussen geldverstrekkers op 10 en 20 jaar vast belangrijker geworden, dan op NHG of niet-NHG. Hoewel in het niet-NHG segment minder partijen actief zijn.

Tot nu toe heeft de groep verzekeraars nog verder terrein afgestaan: pensioenfondsen en regiepartijen stabiliseerden hun posities. Twee nieuwe aanbieders van de laatst genoemde categorie maakten hun entree: Venn Hypotheken en bijBouwe. Daarnaast zoekt BLG Wonen, onderdeel van staatsbank SNS, weer aansluiting bij de hypotheekadviesketens.

Altijd op de hoogte? Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief of like ons op Facebook

Gerelateerde artikelen