Vooruitblik hypotheekmarkt Q2 2016

Voor de hypotheekmarkt verwacht De Hypotheekshop in het tweede kwartaal van 2016 diverse belangrijke ontwikkelingen. De Hypotheekshop voorziet dat er de komende tijd een tweedeling dreigt te ontstaan op de woningmarkt. Enerzijds denken we dat voor bepaalde groepen mensen de toegang tot de woningmarkt verder wordt bemoeilijkt. Anderzijds zou er een tekort aan ‘instapklare’ woningen kunnen ontstaan.


Minder singles en twintigers kopen

In het eerste kwartaal van 2016 zien we dat singles en twintigers minder huizen kopen. De laatste groep kenmerkt zich door wat lagere inkomens, minder eigen middelen, meer flexibele dienstverbanden en een kort relevant arbeidsverleden. We zien dat het gemiddelde leenbedrag (NHG) voor twintigers in december ruim € 164.000 bedraagt en in januari terugzakt met ruim € 3.000. Bij alleenstaanden zien we een vergelijkbare daling van de hoofdsom.


Door lange wachtlijsten of een te hoog inkomen komen deze groepen niet in aanmerking voor sociale huurwoningen, maar op de koopwoningmarkt zijn de regels voor hypotheekverstrekking flink strenger geworden en raakt het aanbod van betaalbare woningen beperkt. Wat resteert is dan de vrije huurmarkt.

Kopen is moeilijk voor lagere inkomens

De groep lagere inkomens dreigt de toegang tot de woningmarkt volledig te verliezen. De woonquotes die begin dit jaar werden aangescherpt, zorgen ervoor dat met name de groep met een inkomen tot € 30.000 veel minder kan lenen. Hoewel de groep met dit inkomen in bijvoorbeeld de Randstad al langer een probleem is, begint dat nu ook in de traditioneel goedkopere delen van het land tot problemen te leiden.

De combinatie van de lagere lening en de verplichting om meer eigen geld te hebben, maakt kopen moeilijker. Hierbij is het opvallend dat deze groep vaak al hogere woonlasten heeft vanuit een huursituatie en juist wil verhuizen naar een koopwoning om de lasten lager en stabieler te houden. Hier speelt heel sterk de behoefte aan betaalbaar wonen, in plaats van opbouwen van vermogen.

En voor 55-plussers

Een andere groep die het moeilijk gaat krijgen, zijn de 55-plussers. Zij hebben nu al een koopwoning, maar willen bijvoorbeeld kleiner gaan wonen. Of een aanpassing aan de woning laten doen vanwege gezondheid. Maar een nieuwe hypotheek afsluiten om dit te realiseren, levert problemen op vanwege de gehanteerde toetsmethodiek. Er wordt geen rekening gehouden met de aantoonbare betaalcapaciteit uit het verleden, terwijl in deze gevallen zowel de hoofdsom van de lening en de lasten dalen.

Dreigend tekort aan instapklare woningen

Op regionaal niveau dreigt in sommige steden een tekort te ontstaan aan ‘instapklare’ woningen. Het gaat dan met name om eengezinswoningen en appartementen in de prijsklasse € 175.000 tot € 275.000 die gebouwd zijn na 1990, in goede staat van onderhoud verkeren en eigentijdse voorzieningen hebben. Woningen waar dus weinig aan hoeft te gebeuren. Dit lijkt het resultaat van de aangescherpte regels van de laatste jaren. We zien bijvoorbeeld een afname van het aantal verbouwingen.

Wel of geen oversluithausse?

Tussen 2006 en 2008 werden veel nieuwe hypotheken gesloten met een rentevaste periode van 10 jaar. In de komende jaren zullen daarom veel rentevaste periodes aflopen en de verwachting is dat veel consumenten hun hypotheek daarom zullen oversluiten. Hoewel we wel zien dat de interesse van consumenten naar lagere rente en lagere maandlasten toeneemt en er meer oversluitingen zijn, denken we dat een echte hausse uit zal blijven.

Eenvoudiger profiteren van lage rente

Om te profiteren van een lagere rente is de noodzaak om over te stappen naar een andere aanbieder veel minder geworden. Bestaande klanten van wie de renteperiode afloopt, krijgen dezelfde scherpe rentes als nieuwe klanten. Bovendien wordt rentemiddeling het komende jaar door steeds meer aanbieders mogelijk gemaakt. Ook passen sommige geldverstrekkers de rente aan als de hypotheek ten opzichte van de woningwaarde in een lagere klasse valt. Klanten betalen hierdoor minder opslag en krijgen dus een renteverlaging.

Niet per se oversluiten

In vergelijking met de rente van 2006-2008, is de rente inmiddels ongeveer gehalveerd. Huizenbezitters die de komende maanden kunnen verlengen, profiteren dus van scherpe tarieven. Wij denken dat consumenten die bijvoorbeeld nu een rente van 5% hebben en die een aanbod krijgen van 2,6% van hun eigen aanbieder, minder bereid zijn om hoge oversluitkosten te maken om bij een andere aanbieder een nog scherpere rente van 2,3% te krijgen. Afgezien van het feit dat oversluiten veel meer tijd kost en inspanning vraagt dan het verlengen of omzetten van een hypotheek bij dezelfde aanbieder.

Klanten met een hypotheek bij aanbieders die niet meer actief zijn op de hypotheekmarkt, hebben minder mogelijkheden om te profiteren van de lage rente. Zij zullen wellicht wel nog kiezen voor oversluiten, hoewel dat voor sommige van hen lastig wordt. Dit is dankzij strengere leennormen en verstrekkingsregels, door huizen die onder water staan en aanbieders die kieskeuriger zijn geworden.

Gehele hypotheek herzien

We zien wel dat het aflopen van de rentevaste periode een steeds belangrijker moment wordt om de gehele hypotheek onder de loep te nemen, en niet alleen de rentevaste periode te hernieuwen. Denk bijvoorbeeld aan het aanpassen van aflosvorm.

Klant niet gebaat bij invoering Europese hypothekenrichtlijn MCD

Begin maart besloot minister Dijsselbloem de invoering van Mortgage Credit Directive (MCD) voor Nederland uit te stellen naar de zomer. Door de onduidelijkheid rond de invoering van MCD, voorzien wij mogelijke problemen bij de dossierafhandeling waardoor er verwarring kan ontstaan bij adviseur en consument. Daarnaast wordt de definitie van ‘onafhankelijk advies’ niet nader ingevuld. Dit staat haaks op het doel van MCD: de consument beschermen.

Door de invoering van de MCD kunnen verwerkingstermijnen bij aanbieders oplopen. Begin maart heeft de Tweede Kamer zelfs een motie aangenomen waarin de minister wordt gevraagd te onderzoeken hoe het doorlooptraject kan worden ingekort en de administratieve lasten kunnen worden beperkt.

Verspreide invoering

De meeste geldverstrekkers hebben de benodigde aanpassingen inmiddels al doorgevoerd of gaan dat binnenkort doen. De invoering per geldverstrekker vindt dus nu verspreid plaats. Een aantal geldverstrekkers heeft zelfs nog geen datum genoemd. NHG wil medio april bekend maken vanaf wanneer zij welke data gaat aanhouden als toetsdatum van de normen en voor het bepalen van de geldigheid van dossierstukken. Het op het laatste moment schrappen van de verlaging van de kostengrens heeft veel mogelijke onrust voorkomen.

Eerst renteaanbod, dan offerte

Inmiddels is duidelijk dat bijna alle geldverstrekkers ervoor kiezen om eerst met een renteaanbod te komen. Daarbij staat de rente wel vast, maar wordt er pas na aanlevering van de dossierstukken een bindende offerte gemaakt, waarmee de koper zekerheid krijgt dat de woningaankoop definitief is. De consument heeft hierna 14 dagen bedenktijd. Dit lijkt al met al dus een andere uitkomst dan waar de (Europese) wetgever een aantal maanden geleden op aan leek te sturen, namelijk dat de consument direct een bindende offerte zou gaan ontvangen.

Verwarring

De Hypotheekshop heeft eerder haar twijfel uitgesproken of de consument gebaat is bij de extra bedenktijd. Deze komt immers aan het eind van een uitvoerig traject van advisering en bemiddeling waarin bovendien de ontbindende voorwaarden van de voorlopige koopovereenkomst al zijn verstreken. Verder heerst er nog veel twijfel over welke kosten wel of niet moeten worden meegenomen in het Jaarlijks Kosten Percentage (JKP).

In de media is terecht aandacht gevraagd voor de verwarring die dreigt te ontstaan door de inwerkingtreding van de MCD. Men waarschuwt voor misverstanden door de verschillende acceptatieprocessen per geldverstrekker en het gebruik van het renteaanbod in plaats van een bindende offerte. Met name aspecten als het tijdig kunnen ontbinden van de koopakte en het financieren van nieuwbouw onder voorbehoud van een omgevingsvergunning verdienen momenteel extra aandacht.

Altijd op de hoogte? Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief of like ons op Facebook

extra aflossen hypotheek

Gerelateerde artikelen