De woningmarkt herstelt in grote delen van het land. Wordt wonen straks weer onbetaalbaar? Calcasa blikt terug op 20 jaar WOX woningprijsontwikkeling nu de woningmarkt herstelt in grote delen van het land. De WOX woningprijsindex is afgezet tegen de ontwikkeling van het gemiddeld inkomen, de hypotheekrente en de betaalbaarheid van een gemiddelde Nederlandse koopwoning.
Een gemiddelde koopwoning is in 20 jaar tijd 144% in waarde gestegen. Gecorrigeerd voor inflatie bedroeg de ‘reële’ prijsontwikkeling 60%, terwijl het inkomen gecorrigeerd voor inflatie in dezelfde periode slechts 14% is gestegen. De grote stijging van de woningprijzen kan dus slechts ten dele verklaard worden door de stijging van het gemiddeld inkomen.
Grootste stijging woningwaarde
De grootste stijging van de gemiddelde woningwaarde vond plaats eind jaren negentig en begin tweeduizend. In 1998 noteerde de voor inflatie gecorrigeerde WOX nog 125 punten, drie jaar later in 2001 stond deze al op 173 punten: een toename van maar liefst 38%. Tot aan de kredietcrisis van 2008 stegen de woningprijzen door, de crisis zorgde echter voor een daling van de woningwaarde met 21% in de periode 2008-2013. In de periode 2008-2014 zien we ook een daling van het gemiddeld inkomen met 4%. Sinds 2013 stijgt de WOX woningprijsindex weer.
Betaalbaarheid koopwoning
De betaalbaarheid van een gemiddelde koopwoning fluctueerde in de afgelopen 20 jaar sterk. Betaalbaarheid wordt in dit verband gemeten als het percentage van het netto inkomen dat een starter met een gemiddeld inkomen kwijt is aan netto-woonlasten (rentelasten, belastingen, etc..). Eind jaren 90 verslechterde, ondanks de dalende rente, de betaalbaarheid als gevolg van de sterk stijgende woningprijzen. In 2008 bereikte de betaalbaarheid het hoogste niveau van de afgelopen 20 jaar (29%). Door de combinatie van zowel een dalende woningprijs als een dalende rente verbetert de betaalbaarheid sindsdien elk jaar.
Opvallend is dat de betaalbaarheid momenteel op het laagste niveau ligt (17%), terwijl de gemiddelde woningprijs de afgelopen twee jaar is gestegen. Waarschijnlijk kan geconcludeerd worden dat met name de lage hypotheekrente de prijzen omhoog stuwt. Aangezien voor veel woningkopers een woning momenteel zeer betaalbaar is en zij wellicht verwachten dat de hypotheekrente in de toekomst zal stijgen, achten zij de tijd rijp om een nieuwe woning aan te schaffen, waardoor de woningprijzen verder stijgen.
Amsterdam is duur
In onderstaande figuur wordt de reële prijsontwikkeling (Calcasa WOX gecorrigeerd voor inflatie) in de afgelopen twee decennia voor de vijf grootste steden in Nederland gepresenteerd. De Amsterdamse woningprijzen hebben zich het meest volatiel getoond. Ze stijgen in florerende tijden het hardst, maar ze dalen in crisistijden ook vaak sterker dan in andere steden. Alle vijf de grote steden hebben een reële prijsontwikkeling laten zien die het Nederlandse gemiddelde (WOX=160) overtreft.
Altijd op de hoogte? Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief of like ons op Facebook
